NBR 16.280 da ABNT – como essa norma impacta o condomínio

A NBR 16.280 é de conhecimento da maioria das pessoas que fazem parte do mundo condominial. Em todos os condomínios é fundamental que existam regras para garantir a segurança das reformas realizadas e esse é o papel da NBR 16.280, estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

A norma da ABNT, trata de reformas em unidades condominiais e também nas áreas comuns dos condomínios do país. Esse conjunto de normas foi elaborado como uma resposta para o prédio que desabou no centro do Rio de Janeiro no ano de  2012. Logo após esse acontecimento, algumas outras edificações ruíram, em parte, em São Paulo, e em outras cidades. Entenda melhor a NBR 16.280:

O que é a NBR 16.280?

De maneira geral, a Norma Brasileira 16.280 estabelece que todas as obras realizadas dentro do condomínio passem pelo aval do gestor e, em alguns casos, de um engenheiro ou arquiteto. Para isso, os moradores devem entregar ao síndico uma série de documentos antes de iniciar qualquer reforma em sua unidade.

O objetivo dessa medida é garantir a segurança da obra, já que alterações na estrutura podem causar danos graves à edificação. Portanto, qualquer problema estrutural pode vir a comprometer a segurança e a integridade de todos os condôminos do conjunto.

De acordo com o que foi estabelecido pela ABNT, a NBR 16.280 exige que se um morador deseja executar qualquer tipo de reforma ou intervenção em sua unidade, deve apresentar ao síndico ou responsável pela gestão um projeto detalhado assinado por um engenheiro ou arquiteto. E então, a aprovação (ou recusa) fica por conta do gestor.

Mas, há alguns casos de pequenas reformas onde não é preciso apresentar o documento. Por esse motivo, é fundamental verificar com o síndico do condomínio se é necessário entregar alguma documentação antes de iniciar a obra.

Quais documentos são necessários para a realização da obra?

Conforme a NBR 16.280, o morador que pretende realizar uma reforma deve apresentar um desses seguintes documentos:

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é um engenheiro;
• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), quando o profissional responsável é um arquiteto.

Além disso, é necessário anexar um cronograma detalhado contendo:

• Descrição do que será realizado na obra;
• Tempo estimado para a entrega da obra;
• Planta com as alterações a serem feitas;
• Lista com nome e identificação (RG e CPF) de todos os prestadores de serviço envolvidos.

Quais as obrigações do síndico?

De acordo com a NBR 16.280, o síndico é o responsável pela aprovação da documentação. Por isso, deve fiscalizar a obra e verificar se está cumprindo com o que foi informado pelo condômino. Caso o projeto saia do que está previsto, cabe a ele alertar ao proprietário. Caso seja preciso, o síndico deve tomar medidas civis e judiciais para que a obra aconteça de acordo com o planejado. Portanto, as obrigações do síndico são:

• Notificar o morador;
• Aplicar multas;
• Proibir a entrada de materiais e dos prestadores de serviço ligados à reforma;
• Registrar irregularidade na delegacia de polícia e até busca o judiciário para embargar a obra.

Se tudo ocorrer conforme o combinado, o síndico deve vistoriar as condições em que a obra foi finalizada. O gestor também deve receber do proprietário do imóvel um termo de encerramento. Somente assim é possível arquivar toda a documentação.

O que ocorre na prática com a NBR 16.280?

Apesar de as normas estabelecidas apresentarem que é obrigação do morador informar ao síndico sobre toda e qualquer reforma, na prática não é bem isso que acontece. Em vários condomínios os proprietários acreditam que, por se tratar de sua unidade, estão livres para efetuar as alterações que acham adequadas no espaço. Porém, vale ressaltar que até mesmo pequenas alterações podem causar impacto na estrutura. Também é importante lembrar que um comunicado formal sobre a obra e os documentos necessários devem ser enviados ao síndico antes do início de qualquer atividade. 

Quais cuidados o síndico deve ter durante essas obras?

De início, tanto o ART quanto o RRT são fornecidos por profissionais contratados pelo morador ou proprietário da unidade. No entanto, caso o síndico sinta necessidade, deve contratar um especialista que possa verificar todos os documentos e inspecionar a obra em andamento.

O síndico também pode se sentir mais seguro se contar com um arquiteto ou engenheiro que possa fornecer uma consultoria, evitando que ocorram enganos ou até mesmo omissão de informações importantes durante a realização da obra.

O que a NBR 16.280 caracteriza como reforma?

De acordo com a determinação da NBR 16.280 reforma é todo tipo de alteração nas condições da edificação já existente, com ou sem mudança de função, com o objetivo de recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.

Por isso, se forem pequenas reformas sem impacto na estrutura, não é preciso ter a autorização de um arquiteto ou engenheiro. No entanto, o síndico ainda pode solicitar aos moradores uma notificação assinada por profissional qualificado.

Quais obras precisam de ART/RRT?

• Instalação de ar-condicionado;
• Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas;
• Abertura de porta ou cozinha americana;
• Fechamento ou envidraçamento de sacadas;
• Buracos ou perfurações de lajes;
• Instalação de banheira;
• Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista;
• Reparo ou alteração nas instalações de gás;
• Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;
• Alterações estruturais o apartamento.